Desatascos y sustitución de tuberías comunitarias

Las tuberías comunitarias son de los elementos de las comunidades de propietarios que sufren más averías. 

Al tratarse de las tuberías de la comunidad, los problemas pueden afectar a varios vecinos a la vez, lo que supone causar molestias y gastos a muchas personas diferentes. Por eso es necesario tener muy claro, si una tubería es privativa o comunitaria, ya que determinará si la responsabilidad de los daños por una avería es de la comunidad o del propietario.

¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal, es la encargada de regular todo lo relativo a las comunidades de propietarios. Es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.

Queda definida en el artículo 396 del Código Civil, afirma que “los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”.

En el artículo 396 del Código Civil se define lo siguiente:

• Se pueden definir los elementos comunes como aquellos espacios que están afectos al uso o utilización de los copropietarios y que no están atribuidos privativamente.
• Características básicas de los elementos comunes: sirven al uso y disfrute de los propietarios en conjunto y son accesorios de la parte privativa, de la que son anejo inseparable.
• Clases de elementos comunes:
  a) Elementos físicos, estructurales y constructivos comunes (por ejemplo, suelo, pilares, cimientos).
  b) Instalaciones, conducciones y canalizaciones generales (desagües generales, instalación eléctrica general).
  c) Locales y espacios comunitarios (tales como locales sociales, espacios deportivos comunitarios).
  d) Servidumbres

Cómo diferenciar las tuberías comunitarias de las privativas

Sin duda, diferenciar a quién pertenecen las tuberías es una de las cuestiones que consiguen levantar más dudas y polémicas en las comunidades de vecinos.

Como mencionamos anteriormente y atendiendo al artículo 396 del Código Civil y el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, los elementos comunes son los que pueden utilizar los vecinos en igualdad de condiciones, y los elementos privativos atienden a los espacios de uso exclusivo, es decir de propiedad privada.

Para ponerlo más fácil, esto son los principales requisitos para que una tubería sea de carácter privativo:

• Ofrece servicio a un solo propietario, aunque se encuentre situada en un espacio común del edificio.
• Se halla en el interior de la superficie útil que forma la vivienda y únicamente le presta servicio a este.
• La llave de paso esta situada dentro de una vivienda, dando servicio solo a esta.

 ¿Cuáles son las tuberías comunitarias?

Teniendo en cuenta la definición de los conceptos comunitario o privativo, podemos decir que las tuberías comunitarias son aquellas instalaciones que dan servicio a más de un abonado, y que se encuentran en los espacios comunitarios del edificio.

De todos modos, el factor verdaderamente determinante para decidir si una tubería es privativa o comunitaria es al número de propietarios a quienes da servicio.

Tipos de instalaciones en comunidad de propietarios

Atendiendo a su carácter privativo o comunitario, podemos distinguir entre 3 tipos de instalaciones:

• Instalaciones públicas: las que discurren por el exterior del edificio hasta la entrada al mismo.
• Instalaciones consideradas comunitarias: las que discurren desde la entrada del edificio hasta la entrada a cada vivienda.
• Instalaciones de uso privativo: las que discurren a partir de su entrada en cada vivienda.

¿Cada cuanto tiempo se reparan?

El deterioro ocasionado por el paso del tiempo y el mal uso que hacemos de las instalaciones, provocan un desgaste que acaba ocasionando problemas de mayor o menor importancia.

Realizar  un mantenimiento de limpieza periódico evita que se produzcan los temidos atascos y los daños graves en las tuberías comunitarias. Esta periodicidad varía de acuerdo a las incidencias detectadas con el paso del tiempo, pero habitualmente con realizar un mantenimiento anual o semestral es suficiente.

Los atascos se pueden identificar a tiempo. Lo habitual es notar que el inodoro no traga con normalidad al tirar de la cadena, o el lavabo desprende malos olores. Si esta situación es recurrente, es conveniente informar al administrador o presidente de lo que está sucediendo, ya que un atasco sin solucionar puede provocar fugas de agua o ruptura de la tubería.

Para evitar esta situación, existen medidas para mantener las tuberías comunitarias en correcto funcionamiento:

• Limpiar los desagües y tuberías pluviales.
• Sustituir o rehabilitar las tuberías de red general de agua, por tuberías que cumplan con las normativas vigentes.
• Realizar mantenimientos periódico de las llaves de paso, bombas y válvulas de retención.
• Sustituir  las tuberías de hierro o plomo.

¿Cada cuanto tiempo se cambian?

El deterioro que experimentan las tuberías de la red de saneamiento con el paso del tiempo es debido a factores externos como la erosión y corrosión derivada del flujo de residuos sólidos y líquidos, el peso del terreno sobre las tuberías, e incluso la aparición de raíces procedentes de los árboles cercanos.

La acción simultánea de estos factores pone a prueba las estimaciones iniciales de vida útil de los materiales empleados en la fabricación de las tuberías. No obstante, podemos destacar las características de durabilidad que las modernas tecnologías están consiguiendo en las conducciones plásticas, de hormigón, así como de la manga de la fibra de vidrio:

Problemas de las tuberías en las comunidades

Una de las principales causas de polémica en las comunidades de vecinos son las labores de mantenimiento de elementos comunes y no comunes, especialmente en cuanto a tuberías se refiere.

Existen varios aspectos importantes que debes conocer y que pueden ayudarte a resolver los incómodos problemas con los vecinos:

• Un vecino por si solo no puede intervenir ante un problema, ya que hablamos de una red comunitaria y por lo tanto debe existir el consentimiento de todos.
• Cuando un vecino necesite hacer un cambio o reparación en las tuberías, deberá consultarlo siempre con el resto de los propietarios y ser sometido a votación, ya que el coste deberá ser asumido por la comunidad, afectando con esto a todos.
• Es muy importante que todos los propietarios tengan conocimiento para distinguir entre un mantenimiento privativo y uno comunitario, ya que cuando existen problemas en el saneamiento de las tuberías pueden ocurrir conflictos por no tener claros estos conceptos.

A continuación te ponemos en contexto sobre los problemas de tuberías más frecuentes en las comunidades de vecinos:

Rotura de tuberías

Son muchos los factores que pueden provocar roturas en la tuberías: el deterioro provocado por el paso de los años, la corrosión, un atasco, la obra de un vecino o causas meteorológicas, son algunos elementos que van dañando la tubería y provocando que esta no funcione adecuadamente.

Cuando se rompe una tubería, la preocupación es grande ya que en poco tiempo se puede inundar la vivienda, generar goteras en otros pisos perjudicando con esto a otros vecinos, e incluso generar daños graves en las viviendas, por lo que se debe actuar rápidamente.

Atasco

Los atascos son el problema más habitual en las tuberías comunitarias, principalmente las tuberías del desagüe más conocidas como «bajantes». Los atascos suelen estar provocados por malas prácticas de los vecinos, que eliminan por el inodoro y los desagües productos y restos que deben tirarse a la papelera o basura orgánica.

No obstante, no es el único factor que puede provocar un atasco. También este problema es común como consecuencia de una instalación inadecuada, con poca pendiente y demasiados codos, ya que los residuos no circularán libremente y ocasionarán atascos.

Por último, algo menos común, otro factor que ocasiona atascos son las raíces. Las raíces de los árboles cercanos se introducen en las tuberías en busca de agua y se instalan en el interior de la tubería, donde forman grandes madejas que son el principal motivo de atasco.

Fugas de agua

Normalmente, las fugas o filtraciones de agua en las comunidades de vecinos son sencillas de reparar y se pueden identificar fácilmente. Si observas un aumento desmesurado en la factura del agua, es mejor que prestes atención, ya que muchas veces se crean fugas “silenciosas” que pasan desapercibidas y que pueden terminar en una avería importante que habrá que solucionar con rapidez.
Una forma sencilla de detectar las fugas en las tuberías de la comunidad, es cerrar las llaves de paso de las viviendas y esperar unas horas y luego verificar el contador general. Si el contador ha seguido corriendo, nuestra recomendación es que contactes con una empresa especialista en identificar y reparar este tipo de problemas. Dejar una fuga de agua sin reparar puede ser peligroso además de costoso.

Congelación

En aquellas poblaciones en las que los inviernos son muy fríos, es habitual que las tuberías se congelen y que acaben rompiéndose. Para evitar que ocurre hay que ser precavido y revestirlas con  algún material aislante que las proteja de las heladas.

Conservación y mantenimiento de tuberías

Para mantener y conservar la red de saneamiento en perfecto estado, es imprescindible realizar periódicamente un mantenimiento preventivo en las tuberías de la comunidad de vecinos. Esta simple acción evitará futuras averías y aumentará la vida útil de la misma, además de ahorrarte «quebraderos de cabeza».

Para ello es muy importante contar con verdaderos profesionales en este sector. En Pocería sin Zanja contamos con el equipo tecnológico y personal cualificado, dispuesto a ofrecerte un diagnostico completo de las tuberías y una solución efectiva al problema. Contacta con nosotros para resolver cualquier duda que tengas.